Investir à Netanya en 2025 : rentabilité, prix et conseils pour non-résidents

Israël attire de plus en plus d’acheteurs étrangers. Parmi les destinations les plus prisées, Netanya s’impose comme une ville côtière dynamique, appréciée pour ses plages, son cadre de vie et sa forte communauté francophone.
Mais si vous n’y vivez pas à l’année, est-ce vraiment rentable ? Voici l’analyse complète 2025.

📈 1. Marché immobilier à Netanya : une croissance continue

En 2025, le prix moyen d’un appartement à Netanya atteint ₪2 750 000, en hausse de +12,4 % sur un an, soit environ ₪24 600/m².
Sur les cinq dernières années, la hausse est spectaculaire : +50 %.
Les quartiers comme Ir Yamim et Ramat Poleg restent les plus recherchés, notamment par les investisseurs et les familles francophones.

À retenir : Les projets d’urbanisme, la marina et l’amélioration des transports devraient continuer à soutenir la hausse des prix dans les prochaines années.

💰 2. Rendements locatifs : longue durée vs courte durée

Location longue durée

  • Rendement brut moyen : 3,2 % (centre-ville et périphérie)
  • Supérieur à Tel-Aviv (~2 %), mais plus bas que certaines villes universitaires.

Location saisonnière (Airbnb, Booking)

  • Rendement brut moyen : 5 à 7 %, avec un potentiel jusqu’à 9 % pour un bien en bord de mer.
  • Environ 560 annonces actives à Netanya.
  • Revenu annuel moyen estimé : ₪104 000 (occupation ~51 %).

📊 3. Rendement net : le vrai calcul pour un investisseur

Après déduction des impôts, charges, frais de gestion et vacance locative :

  • Longue durée → net de 1,5 à 2 %
  • Courte durée → net de 3 à 7 % (selon la gestion)

À prévoir dans votre budget :

  • Taxe d’achat : 8 à 10 %
  • Frais d’avocat : 0,5 à 1,5 %
  • Commission d’agence : 1 à 2 % HT
  • Fiscalité locative : forfait 10 % ou régime réel
  • Plus-value à la revente : 25 % (exonérations possibles pour nouveaux immigrants)

✅ 4. Avantages et points de vigilance pour un achat à distance

Points forts

  • Marché immobilier stable et en croissance
  • Forte demande locative (résidents et tourisme)
  • Potentiel de valorisation patrimoniale
  • Ville agréable pour vos séjours

Points à surveiller

  • Rendement net modéré en longue durée
  • Gestion locative indispensable sur place
  • Fiscalité importante pour non-résidents
  • Coût d’entrée élevé

🏆 5. Faut-il investir à Netanya si l’on n’y vit pas ?

Oui, à condition de bien définir votre stratégie.

  • Pour maximiser le rendement : privilégier la courte durée avec gestion professionnelle.
  • Pour sécuriser un capital : acheter dans un quartier à forte demande et conserver à long terme.

💡 Astuce d’investisseur : Avant d’acheter, faites une étude comparative de quartiers, consultez un avocat spécialisé en immobilier israélien et un fiscaliste pour optimiser vos revenus et éviter la double imposition.

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