Rentabilité du marché immobilier israélien
Le marche israélien reste tres dynamique malgré la situation sécuritaire et la surconstruction.
- Rendements locatifs bruts situés généralement entre 3 % et 5 %, avec des pics à 6 % dans certaines villes comme Beer-Sheva, Haïfa, Netanya, ou dans certains quartiers de Jérusalem.
- Les locations saisonnières (Airbnb, meublé) dans des villes touristiques comme Tel-Aviv, Jérusalem ou Eilat peuvent offrir des rendements supérieurs, mais exigent une gestion active.
- Le ratio loyer/valeur du bien en Israël reste en général plus bas (2 – 4 %) que dans certains pays occidentaux (6 – 10 %).
Coûts et fiscalité pour non-résidents
- Taxe d’achat (Mas Rechisha) : entre 8 % et 10 %, selon la valeur du bien.
- Frais annexes : notaire/avocat (0,5 – 1,5 %), commission d’agent (1 – 2 % HT), TVA sur les biens neufs (~17 %).
- Fiscalité locative : impôt forfaitaire de 10 % ou régime réel avec imposition progressive selon revenus, possibilité de déductions (intérêts, travaux…).
- Impôt sur les plus-values : environ 25 % des gains en cas de revente. Possibles exonérations pour nouveaux immigrants (Olim).
Financement, démarches et gestion à distance
- Les banques offrent généralement des prêts aux non-résidents avec un apport conséquent (souvent 40 – 50 %) et parfois des taux plus élevés
- Il est impératif de faire appel à un avocat local compétent pour sécuriser la transaction (contrat, enregistrement, due diligence…).
- L’achat à distance est possible via procuration et gestion par un mandataire local (agent, gestionnaire, etc.).
Synthèse : points forts et défis
| Avantages | Inconvénients / Risques |
| Demande locative forte, marché stable | Rendement net souvent limité (3–5 %) |
| Opportunité de valorisation du capital à long terme | Fiscalité lourde (achat, location, plus-value) |
| Diversification internationale de votre patrimoine | Coûts initiaux élevés, apport élevé requis |
| Gestion à distance possible via mandataire | Complexité réglementaire et bureaucratique |
Notre avis :
Si votre objectif est un revenu passif, un rendement locatif entre 3 % et 6 % brut peut être intéressant, mais vous devez bien anticiper les charges, la fiscalité et les frais d’entrée.
Si vous privilégiez la valorisation patrimoniale à long terme, certains secteurs avantageux (zones en développement, villes universitaires ou touristiques) peuvent offrir un bon potentiel, à condition d’avoir une stratégie bien réfléchie.
Recommandations :
- Choisissez votre ville/district avec soin : privilégiez les zones avec une bonne demande locative (Beer-Sheva, Netanya, Haïfa) ou du potentiel de valorisation à long terme.
- Prenez en compte tous les frais : achat, notaire, fiscalité, gestion.
- Mettez en place une gestion locale fiable, surtout si vous n’êtes pas sur place.
- Consultez un expert (comptable fiscaliste + avocat spécialisé) pour optimiser le montage fiscal, éviter la double imposition (notamment entre Israël et la France), et sécuriser votre investissement.
